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開業準備「虎の巻」開業チェックポイント
開業に向けて準備の各段階で、
押さえておくべきポイントとアドバイス
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物件契約のポイント
賃料
賃貸人から提示される賃料は絶対的なものではありません。交渉次第によっては安くなることはあり得ます。その際のポイントは下記のようなものですが、実際は不動産仲介事業者を介して交渉することになりますので、担当者と良好なコミュニケーションを取ることが重要となります。
<賃料交渉のポイント>
- 近隣相場を調査して対象物件が相場より高ければ相場並の賃料にしてもらう
- 長期間空室となっていれば交渉の余地あり
- フリーレント（ビル入居時に当初の数ヵ月間の賃料を無料にする）が設定できないか
- 傾斜家賃（契約年数に比例して家賃を上げていく）の提案をしてみる
- 賃料以外の共益費、敷金（保証金）についても交渉してみる
医院の新規開業の場合、勤務先を辞めて実際に開業するまでに数ヶ月間のタイムラグが生じます。いい物件は早く押さえる必要がありますが、実際の開業よりも早く物件を押さえると、当然その間は賃料負担が重くのしかかります。 こういった場合は、フリーレント（賃料の免除期間）を希望して設定することで、なるべく無駄な賃料を払わなくてもいいようにうまく交渉しましょう。
共益費
共益費とは共用部分および共用施設の維持管理のための費用です。
共益費を支払うことで受けられるサービスの内容は以下のとおりです。
<共益費で受けられるサービス>
- 共用部分（エレベータ、ロビー、エントランスホール等）の利用
- 共用施設（エレベータや受電設備、消防設備等）の維持管理
- 共用部分の清掃および照明の維持管理（電気代含む）
- 建物の外部清掃（窓ガラス、タイル）
- 室内の空調機の維持管理（フィルター清掃など）
- トイレ、水回りの清掃（ペーパーの補充等）
- ゴミの事業者契約費用（契約により異なる）
実際には契約するビルの大きさ、管理体制などによって、サービスの範囲は異なりますので、契約前に確認をして下さい。また、共益費について記載のない契約書もありますので、その場合は必ず、共益費に相当する費用やそのサービスの範囲について確認しましょう。