賃料

• 賃貸人から提示される賃料は絶対的なものではありません。
• 交渉次第によっては安くなることはあります。
• その際のポイントは下記のようなものですが、実際は不動産仲介事業者を介して交渉することになりますので、担当者と良好なコミュニケーションを取ることが重要となります。

1. 賃料交渉のポイント

   • 近隣相場を調査して対象物件が相場より高ければ相場並の賃料にしてもらう
   • 長期間空室となっていれば交渉の余地あり
   • フリーレント（ビル入居時に当初の数ヵ月間の賃料を無料にする）が設定できないか
   • 傾斜家賃（契約年数に比例して家賃を上げていく）の提案をしてみる
   • 賃料以外の共益費、敷金についても交渉してみる
2. 医院の新規開業の場合、勤務先を辞めて実際に開業するまでに数ヶ月間のタイムラグが生じます。
3. いい物件は早く押さえる必要がありますが、実際の開業よりも早く物件を押さえると、当然その間は賃料負担があります。
4. こういった場合は、フリーレント（賃料の免除期間）を希望して設定することで、なるべく無駄な賃料を払わなくてもいいようにうまく交渉することも大切です。

共益費

• 共益費とは共用部分および共用施設の維持管理のための費用です。
• 共益費を支払うことで受けられるサービス内容は以下のとおりです。

1. 共益費で受けられるサービス

   • 共用部分（エレベータ、ロビー、エントランスホール等）の利用
   • 共用施設（エレベータや受電設備、消防設備等）の維持管理
   • 共用部分の清掃および照明の維持管理（電気代含む）
   • 建物の外部清掃（窓ガラス、タイル）
   • 室内の空調機の維持管理（フィルター清掃など）
   • トイレ、水回りの清掃（ペーパーの補充等）
   • ゴミの事業者契約費用（契約により異なる）
2. 実際には契約するビルの大きさ、管理体制などによって、サービスの範囲は異なりますので、契約前に確認をして下さい。

手付金

• 契約そのものとは関係ありませんが、契約に必要となるものに「手付金」があります。
• 手付金とは、賃貸借契約を結ぶ際に賃借人が賃貸人に支払う金銭で、いわば仮押えのために払うものです。
• その金額は敷金（保証金）の1割～2割相当額であることが多いようです。
• 手付金を払うかどうかについては慎重な判断が必要です。
• なぜなら手付金はいい物件を早く押さえるためには必要となる一方で、もしその後で別のいい物件が出てきた際に最初の物件を断ることになります。
• その際に最初に支払った手付金は戻ってきません。
• 医院の場合、契約してから実際の内装工事に入るまで時間がかかるケースが多いので、なおさら慎重になる必要があります。
• 法律上、手付金には次のような意味があります。
• 「賃借人が契約成立から入居予定日までの間に契約を解約するためには、手付金を放棄しなければならない。賃貸人が契約成立から入居予定日までの間に契約を解約するためには、手付金を賃借人に返還するだけでなく、それと同額の金銭を賃借人に支払わなければならない。」
• つまり手付金は、貸主借主の双方に当初の意思と反して契約締結を反故にした場合において罰則的な意味合いを含んでいます。

敷金（保証金）

• 敷金（保証金、以下単に「敷金等」といいます）とは、賃貸借契約の担保（主に賃料支払いの担保）として、賃借人が賃貸人に預託するものです。
• 敷金等で確認すべきポイントは次の４点です。
  • 金額は適正かどうか？
    最近の事業用物件の契約では賃料の６カ月分～15カ月分を敷金（保証金）として設定しているようです。
  • 返還時期は明記されているか？
    契約の終了時に原則敷金は返戻されますが、返戻される時期は契約書によって様々です。
    まれですが、解約（明渡し）時から６ヶ月後など、賃借人にとって不利な条項もありますのでしっかり確認してください。
• いずれにしても、契約書に返戻の時期が明文化されていることがトラブル防止のポイントです。