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開業準備「虎の巻」開業チェックポイント
開業に向けて準備の各段階で、
押さえておくべきポイントとアドバイス
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物件契約のポイント
ポイントその2〜面積の考え方･･･「内法」と「壁心」、「ネット」と「グロス」
物件の面積についても特有の考え方があります。
「内法計算」と「壁心計算」
まず、建物の床面積の計算方法には「内法（うちのり）計算」と「壁心（へきしん）計算」という２通りの方法があります。
| 内法計算 | 壁心計算 |
|---|---|
| 内法計算は、壁・柱に囲まれた内側の面積を床面積とする方法です。内法計算による床面積は建物登記簿に記載されています。そのため、内法計算による床面積を「登記簿面積」や「公簿面積」と呼ぶことがあります。 | 壁心計算は、壁・柱の厚みの中心線で囲まれた面積を床面積とする方法です。壁心計算による床面積は、建築確認申請書（および設計図書）に記載されています。この面積は、壁・柱の厚みを含めているため、登記簿面積よりもやや大きくなります。不動産広告では、一般的に壁心計算による面積が使われます。 |
契約書の面積として壁心計算を基に計算表記されている場合は、実際の広さよりも壁厚の分だけ使える床面積は狭くなるので注意が必要です。
「ネット面積」と「グロス面積」
契約を結ぶ際の契約面積には、「ネット面積」と「グロス面積」という２種類の考え方があります。どちらの考えを取るかによって、契約上は同じ広さでも、実際に診療スペースに使える面積は違ってきます。両者の違いは以下の様になっています。
| ネット面積 | 診療スペース専用の部分 |
|---|---|
| 準ネット面積 | 診療スペース専用の部分＋水廻り（トイレ・給湯室） |
| グロス面積 | 診療スペース専用の部分＋水廻り（トイレ・給湯室）＋エレベータホール、共用廊下等の一部又は全部 |
おわかりのように、ネットよりもグロスの方が、診療スペースに使える面積は小さくなります。つまり、同じ契約面積でも実質的な賃料単価が違ってくるわけです。しかし、このような違いがあるにもかかわらず、契約書には契約面積がネットなのか、グロスなのかが明記されていないのが通例です。
これを知らないで契約すると、いざ入居してみたら思っていたよりも狭かった、などということになりかねません。ネットなのかグロスなのかは、契約前に必ず確認しなくてはなりません。これは重要ですので忘れないでください。 確認の方法は、図面を見るしかありません。この点については、契約時に仲介者として間に入る不動産仲介事業者（宅建業者）に必ず確認してください。